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中古物件 買う時の注意ポイント ここを見逃すと悲しい末路に

2020年8月13日

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こんにちは、震えるこころ(Twitter@kokorohurue)です。


今回は中古物件(住宅)についての見ておくべきポイントをお伝えしたいと思います。
以前新築したあと10年くらいするとメンテンスに費用がかかるとお伝えしました。中古で購入したときは問題なくても、今後(すぐの場合もあり)金額がかかるようであれば、いざ住む場合でも、貸し出す場合でも費用かさんで、利回りがダウンしてしまうなんてことがあるため注意が必要です。


震えるこころ
これは中古住宅で特にチェックするべき重要なポイントです。

この前見に行った物件すごくきれいだったし、良さそうだったけどそれだけではダメか?
内なるこころ

震えるこころ
全然ダメです!!!床下チェックしました?屋根裏は見ました?
間取りが良かった。キッチンがリフォームされてて綺麗だっただけではダメですよ!

・・・・・・・
内なるこころ




ではいきましょう
↓↓↓↓

 

  1. 外壁の状態を見てみよう

    外壁を見るとおおよその築年数がわかります。その中でもチェックしてほしいのが2点。
    コーキングの状態と外壁を触ることです。
    ①まずコーキングを見て剥離していないか、ひび割れがしていないかを見ます。コーキングとは下記の写真の青い部分に施工されるものです。

     



    この青い部分に同色のコーキング材(目地材)が施工されるのですが、この部分が一番先に悪くなります。固くなってひび割れして最終的になくなります。写真は施工前の状況なのですがコーキングが劣化しすぎて青い部分が出てきてしまっている家もたまに見ます。この状態は外壁材のつなぎ目部分に、何も防水処理がなされていないことになります。ちなみに青いテープはこのコーキングがくっつかないようにするための絶縁テープのようなものです。外壁と外壁の2面だけくっつく状態にしないと建物が揺れたりした時に切れやすくなるため、奥にはくっつかないようにすることが必要なためです。(→詳しくは3面接着で調べて見てください。)


    ②もう一つは外壁材を触ったときに粉状のものが手につかないかどうか触ってみてください。チョーキング現象といって外壁材の塗料が細かくなって手につく状態をいいます(→チョーキング現象で検索すると出てきます)。
    簡単に説明するとこの現象がでるまでに塗装をしておくのがおすすめです。


    上記のような状態だと、すぐにでも外壁の塗装など処置が必要になるため、余分に金額がかかります。30坪程度の住宅で概算費用100万円かかります。また施工期間として2週間から1か月程度かかります。

    震えるこころ
    この状態で引き渡しをしてしまうと、工事期間中窓も開けられないし、洗濯物も干せませんよ

    この時期に窓が開けられないなんて地獄だ
    内なるこころ




  2. 天井裏を見てみよう

    よくネット上で中古住宅を買う前に天井の状態を見てみよう、もしかして雨漏りしているかもしれません。という内容をたまに見ますが、それだけではあまいです!!しっかり天井の点検口から天井裏を見てみましょう。ちなみに雨漏りすると下の写真のようになります↓↓↓




    天井を見るだけでは雨漏りのせいか、ただ単に劣化(室内がいつも結露するような状態が続くとなる可能性がある)なのか天井裏をみてみてください。屋根の板の裏が見えるのですがそこに黒いシミがいっぱいあるようであれば雨漏れしている可能性が高いです。また外断熱工法が最近多くなっていますが、しっかりとした通気を確保せずに外断熱工法を行うと天井裏がカビだらけなんてこともありますので合わせてチェックしてください。ちなみに天井裏で雨漏りがあった場合、内容にもよりますが原因が分からず直らないということもありますので十分注意してください。

    雨漏れした屋根を直すのにどれくらい金額かかるの?
    内なるこころ

    震えるこころ
    内容にもよりますが、屋根の木材が腐っていたりすると屋根ごと直さないといけないこともあり得るのでうん百万かかる場合もあります

    怖っ
    内なるこころ


  3. 床下を見てみよう

    床下を見るということは土台がシロアリに喰われていたないか見ましょう、とよくありますが、それよりも床下でまず水漏れがないかをチェックしましょう。床下には設備の配管などがいっぱいあります。その中で昔は配管をしっかり施工していないことも多く、排水管がはずれて水がだだ漏れといこともあります。そのため床下が水浸しということがあるので十分注意が必要です。床下は外とつながっていることが多いので、埃まみれで汚れているのは特に問題ありません。

    床下に潜ってすみずみまで見てくるわ
    内なるこころ

    震えるこころ
    素人が床下潜ってもそんなに詳しく分からないと思うよ。マスクして潜らないと鼻かんだら真っ黒の鼻水でるよ。

    やめとくわ!!
    内なるこころ


  4. バルコニー(ベランダ)を見てみよう

    木造住宅の小規模なバルコニーであればFRP防水が多いと思います。(イメージとしては船の底の部分と同じ材料)
    10年保証が多いと思いますがそれ以上経つとひび割れて雨漏れする可能性があります。↓↓↓
    こんなミミズばれのようなひび割れがでていたらそのまま雨が入ってしまいます。この写真は比較的防水工事が終わって1年くらいの住宅のため防水が色がきれいなグレー色ですが、年数が経つことでグレーが汚く色が薄くなっています。そのためこれについて保証がいつまでついているのか確認する必要があります。


    ベランダの塗り替えなんて簡単だろ?
    内なるこころ

    震えるこころ
    工事自体は難しくないですが、ベランダにはエアコンの室外機が設置してあることが多く一度外して、後日再設置するのが面倒ですし、お金もかかります

    お金がどれだけあっても足りないな!!
    内なるこころ



    このように中古住宅というのはキッチンが新しいものに変えてあったり、フロアを張り替えて一見綺麗であっても、雨漏りや配管の不具合がパっと見では分からないところが多いため注意が必要です。【リフォーム済み】【リノベーション済み】(内容は同じ)であればある程度よいと思いますが、リフォームが未了の物件は特に注意が必要です。リフォーム済みでも屋根裏や床下は必ず見ましょう。


    震えるこころ
    ということで注意点を挙げましたが分かりましたか?

    ちょっとトラップが多すぎるような気がするのは気のせいか?
    内なるこころ

    震えるこころ
    今まで中古住宅の保証は契約によるところが多かったと思います。2020年4月に民法改正があったのである程度良くなるとは思いますが・・今後は米国のように100年経っても価値が上がるようにしたいものです


    その他にも立地条件で建物が傷みやすいや、建物が水没しないかその地域のハザードマップをみたりと調べることが山ほどあると思います。
    とは言っても昔の家に比べると最近の住宅は本当に良くなってきています。それは法律改正でより良い建物というよりも、悪い建物を作れないようになってきている、というのが正しいかもしれません。ですが家の質が上がってきているのも間違いないと思います。すごく古い家ではなくここ20年程度前の物件なら比較的安心して買えるんじゃないかと思います。


    震えるこころ
    今回のチェックポイントはごく一部ですので皆さん不動産投資や中古物件に住みたいということであれば一緒に勉強しましょう。今後もこういうブログを書いていきます!!!

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